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关于《庄河市人民政府办公室关于更新全市城镇土地级别及基准地价标准的通知》的文件解读
发布日期：2024-12-16
一、工作必要性
1、有关规定要求
按照《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），基准地价更新周期视市场情况而定，原则上更新频率不得低于每3年一次，每隔6年必须进行一次全面更新。庄河市上一轮基准地价基准日为2017年1月1日，距基准地价的期日已有6年，按照《城镇土地分等定级规程（GB/T 18507-2014)》规定应当进行基准地价更新工作。
2、社会经济发展要求
城镇地价的水平与城镇的社会经济发展、城市化水平提高紧密相关，区域内地价水平与空间分布规律发生较大的变化。随着庄河市新城区的规模不断扩大、个别乡镇产业发展，其周边基础设施和公共服务设施得到了改善和长足发展，使得土地区位条件发生了变化，即局部土地级别的空间分布特点和差异发生了变化，且各类用途的地价均已发生了明显变化。因此，为适应经济发展的需要，加强地价管理，对现行成果进行更新已势在必行。
3、原有地价成果存在局限性
庄河市城市规划、空间发展重点也有了较大的调整，基准地价水平明显已低于市场平均水平。因此，现行的城镇基准地价成果在使用过程中，逐步显露出其滞后性，其成果已不能适应土地市场管理需要和社会经济发展的要求，制约了地价管理制度和政策的制订与实施，影响了土地市场的客观调整与规范管理。
4、技术要求提高
随着土地管理工作的法制化、信息化、科学化，对于土地定级估价成果提出了更高的要求。原有的土地级别与基准地价管理体系已经不能满足实际工作的需要。庄河市本次基准地价更新工作，将应用GIS等多项信息化技术，在建立准确、完整、细致的定级估价成果基础上，建立空间数据和属性数据一体化的数字化成果，提供信息化管理的技术与数据支持，建立基准地价数据库，并根据自然资源部要求进行电子信息化备案，更有利于土地管理业务的运行以及基准地价更新作的持续展开。
因此，庄河市当前土地级别与基准地价已不能满足当前市场平均水平，需要对庄河市现行的基准地价成果进行更新以补充完善上一轮基准地价成果，保持基准地价成果的现势性和可持续利用性。
二、更新后的土地级别
我市更新后的土地级别，商业、住宅用地划分为六个级别，工业用地划分为五个级别：
（一）商业、住宅用地级别范围
一级地：东至红岩路、海港路、规划路、龙园线；西至热水河；南至热水河；北至光明街、商业步行街北侧规划路。
二级地：东至庄河；西至西山湖畔小区西侧、庄打路；南至锦绣大街、九鼎梅花山北侧；北至迎宾大街、一中北侧支路。
三级地：东至庄河东大学城规划路、鲍码河、一环路；西至一环路、二环路；南至滨海路、庄河海域；北至一环路、黄海大街东延。
四级地：1.庄河市中心城区一、二、三级地以外，规划范围内。2.大郑镇、徐岭镇、兰店乡、吴炉镇、黑岛镇、青堆镇、石城乡、王家镇政府所在地规划集中建设区。3.大连北黄海经济开发区花园口片区：东至老龙头河；西至圣水河；南至老龙头河、圣水河入海口；北至丁香街。
五级地：1.大郑镇、吴炉镇、黑岛镇、青堆镇、石城乡、王家镇政府所在地规划集中建设区以外区域。2.徐岭镇、兰店乡政府所在地规划集中建设区以外（除庄河市中心城区范围内的徐岭镇衣屯村、杨树房村，兰店乡鲍码村、磨石房村）区域。3.光明山镇、长岭镇、步云山乡、仙人洞镇、鞍子山乡、大营镇、栗子房镇政府所在地规划集中建设区。4.大连北黄海经济开发区花园口片区：东至圣水河；西至梧桐路；南至芙蓉路；北至丁香街。
六级地：1.光明山镇、长岭镇、步云山乡、仙人洞镇、鞍子山乡、大营镇、栗子房镇政府所在地规划集中建设区以外区域。2.明阳街道、城山镇、蓉花山镇、太平岭满族乡、荷花山镇、桂云花满族乡、塔岭镇乡镇范围内。3.大连北黄海经济开发区花园口片区除四、五级以外区域。
（二）工业用地级别及范围
一级地：东至庄河；西至热水河；南至热水河与庄河入海口；北至迎宾大街、一中北侧支路。
二级地：东至鲍码河；西至一环路；南至滨海路；北至黄海大街、一环路。
三级地：1.东至规划二环路；西至二环路；南至黄海大街、滨海路南侧港口、滨海路；北至高铁站、二环路、中心城区边界。2.大郑镇、徐岭镇、兰店乡、吴炉镇、黑岛镇、青堆镇、石城乡、王家镇政府所在地规划集中建设区。3.大连北黄海经济开发区花园口片区：东至老龙头河；西至梧桐路；南至百合街、海棠街；北至丁香街。
四级地：1.庄河市中心城区一、二、三级地以外，规划范围内；2.大郑镇、徐岭镇、兰店乡、吴炉镇、黑岛镇、青堆镇、石城乡、王家镇政府所在地规划集中建设区以外区域。3.栗子房镇、鞍子山乡、大营镇、太平岭满族乡、光明山镇政府所在地规划集中建设区。4.大连北黄海经济开发区花园口片区：东至后花线；西至芙蓉路；南至芙蓉路、花园口海域；北至丹大高速铁路。
五级地：1.栗子房镇、鞍子山乡、大营镇、太平岭满族乡、光明山镇政府所在地规划集中建设区以外区域。2.明阳街道、城山镇、塔岭镇、仙人洞镇、步云山乡、桂云花满族乡、荷花山镇、长岭镇、蓉花山镇乡镇范围内。3.大连北黄海经济开发区花园口片区除三、四级以外区域。
（三）公共管理与公共服务用地级别及范围
机关团体用地、科研用地、教育用地、社会福利用地、文化用地、体育用地、医疗卫生用地级别范围参照商业用地级别圈。
公用设施用地、绿地与开敞空间用地级别范围参照工业用地级别圈。
三、基准地价内涵说明
基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域建设用地，按照商服、住宅、工业、公共管理与公共服务用地分别评估，并由政府确定，在某一估价期日法定最高使用年限土地权利的区域平均价格。
（一）估价期日
本次基准地价更新的评估期日为2023年1月1日。
（二）土地用途
根据庄河市房地产市场的实际情况和《城镇土地估价规程》、《自然资源部关于印发<国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南>的通知》（自然资发[2023]234号）的要求，分别对商服用地、住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务用地（机关团体用地、科研用地、教育用地、社会福利用地、文化用地、体育用地、医疗卫生用地、公用设施用地、公园绿地与广场用地）评估各级别的土地平均价格。
（三）平均土地开发程度
据庄河市实际土地利用状况和城市规划对各类用地要求及不同的土地开发状况，设定土地开发程度标准见下表:
土地开发程度汇总表
|
用途 |
Ⅰ |
Ⅱ |
Ⅲ |
Ⅳ |
Ⅴ |
Ⅵ |
|
商服用地 |
六通一平 |
五通一平 |
||||
|
住宅用地 |
七通一平 |
六通一平 |
||||
|
工业用地 |
五通一平 |
三通一平 |
- |
|||
|
公服Ⅰ |
六通一平 |
五通一平 |
||||
|
公服Ⅱ |
五通一平 |
三通一平 |
- |
|||
（四）土地使用年限
基准地价的土地使用年限确定为各用途法定最高出让年限，即商服用地40年、住宅用地70 年、工业用地50 年、公共管理与公共服务用地50年。
（五）土地还原率
商服用地6%，住宅用地5.5%，工业用地5%，公共管理与公共服务用地为5%。
（六）平均容积率
商服用地Ⅰ级至Ⅲ级为1.5，Ⅳ级至Ⅵ级为1.2；
住宅用地Ⅰ级至Ⅲ级为1.5，Ⅳ级至Ⅵ级为1.2；
工业用地Ⅰ级至Ⅴ级为1；
机关团体用地、科研用地、教育用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化用地、体育用地Ⅰ级至Ⅵ级为1.2；
公用设施用地、绿地与开敞空间用地Ⅰ级至Ⅴ级为1。
四、基准地价成果表
在更新土地级别的基础上，用市场交易价格等资料分用途评估基准地价，最终制定了各级别的基准地价，如下表：
|
用途 级别 |
商服用地（楼面地价） |
住宅用地（楼面地价） |
工业用地 |
|
Ⅰ |
1100 |
1050 |
490 |
|
Ⅱ |
800 |
850 |
400 |
|
Ⅲ |
650 |
700 |
330 |
|
Ⅳ |
500 |
550 |
260 |
|
Ⅴ |
400 |
430 |
230 |
|
Ⅵ |
300 |
300 |
|
|
用途
级别 |
教育用地、医疗卫生用地、社会福利用地 （楼面地价） |
机关团体用地、科研用地、文化用地、体育用地 （楼面地价） |
公用设施用地、绿地与开敞空间用地 |
|
Ⅰ |
660 |
715 |
490 |
|
Ⅱ |
480 |
520 |
400 |
|
Ⅲ |
390 |
425 |
330 |
|
Ⅳ |
325 |
350 |
260 |
|
Ⅴ |
260 |
280 |
230 |
|
Ⅵ |
230 |
240 |
|
五、应用说明
庄河市基准地价更新成果是在广泛收集大量的有关资料并进行科学分析和计算的基础上获得的，其真实地反映庄河市区土地价格水平和空间分布规律，具有很强的应用性。除了能够像定级成果一样为征收土地使用税费和城市规划工作提供依据外，还具体表现在以下几个方面：
1、发挥政府对地价的调控和导向作用，加强土地市场的管理。随着土地市场的逐步完善，土地价格已成为调节土地供给和需求，促进土地使用权合理流动和产生最大经济效益的重要手段。本次庄河市基准地价更新成果有利于城镇地价评估的公开 化，增强地产市场的透明度，也为政府进行土地开发决策，制订土地资产管理措施， 宏观调控土地市场，合理确定土地资料处置方案等提供宏观、科学的依据。
2、为土地有偿使用提供价格依据。城镇基准地价成果不仅提供了各区域各用途土地的平均价，也提供了对具体宗地评估的应用，所以基准地价更新成果在土地使用 权出让、划拨土地使用权管理；企业清产核资、组建股份制企业，以及土地使用权转 让、出租、抵押等方面起到确定价格的作用。
3、建立地价动态监测和测算系统。在本项工作中，对地价构成要素、地价体系、土地级别与地价之间的关系进行了较为细致的研究，在此基础上建立了以基准地价基准地价修正体系为主要内容的地价体系。为政府定期修正和公布基准地价、实施地价动态监测奠定了良好的基础。
4、引导市场，为投资者提供市场信息。庄河市基准地价反映了庄河市各区域地价总体水平，政府公布的基准地价，有利于地价的公开化、增强地产市场的透明度、 为投资者提供土地市场价格信息、引导投资者的投资决策以及有效地指导地产市场的 健康发展。
5、为宗地价格评估提供重要依据。在土地估价过程中，基准地价系数修正法是评估宗地价格的一种重要方法之一。它具有政策性强、能够较好地反映一般价格水平、 应用区域规范等特点。
文件：《庄河市人民政府办公室关于更新全市城镇土地级别及基准地价标准的通知》
http://www.dlzh.gov.cn/html/newsShow_16_598_52214.html
解读人：自然资源局 林英 89814465
附件2：附图.docx
